又见面了，宝子们。
(相关资料图)
最近， 房产君不是相继盘点了天河 、海珠 、黄埔 、荔湾 、 越秀 、 番禺 ，近几年的房价涨幅吗？
有粉丝，点名翻牌白云区。
白云区，很难评。追随者， 生做白云人，死做白云魂。
也有不喜欢的人，吐槽它楼市涨幅不给力，城市界面有待改进......
但你知道吗，整个2022年，白云卖出8366套二手房，位居全市第四，仅次于天河，交投比想象中要活跃。
白云好几个热门大盘，更是常年 霸榜广州成交TOP10榜单。
而目前白云挂牌1.23万套二手房，85%的房源，都满五了！全市占比最高。
这意味着， 投资客较少，没有大饼带来高溢价，业主都是长持的住家客。 买在白云，都是真爱！
价格夯实，对刚需来说，绝对是最友好的“淘货 天堂”啊。
我吐血统计近4年房价数据发现，170个盘，依然有85盘逆市上涨。
不过嘞，真心不能闭眼买，怎么挑呢，走起！
白云新城：有小区4年涨了29%！
不用多说，白云新城，是整个白云区城市界面最漂亮的板块，也是 房价天花板。
这里靠近天河越秀，还有广州市儿童公园、万达广场、凯德广场、白云图书馆、5号停机坪购物广场，配套很豪华了吧。
核心区域白云大道南，最为抗跌。
近4年来，东方明珠花园、广信金兰花园、云山锦绣家园、中海云麓公馆，跑出了8-11%的涨幅。
东方明珠花园，虽然楼龄已有20年，基本是楼梯楼，但架不住地段太好。
背靠白云山，一路之隔就是广州儿童公园，走几步路 白云文化广场地铁站......
2020年，一套69平南向小两房成交3.4万/平；到了2023年，楼层差不多的同款户型，稳稳卖到了3.7万/平。
如果你了解近几年的广州市场，就知道，这样的涨幅有多不容易。
另外，开发成熟的黄石板块，紧挨白云新城，成交最好的两个小区，稳步上涨。
一个是靠近培英中学的白云骏景花园，从3字头到4字头，4年涨了16%。
另一个，则是白云高尔夫花园， 低密小高层，小区园林绿化很高，上半年超过40套。
还有靠近5号停机坪广场的百荣园，家门口就是在建的14号线二期岗贝站，近4年，悄悄涨了29%！
另一个成交大盘景泰新村，放盘量160多套，今年上半年卖了33套，成交最多的户型为55-70平小两房，总价在120-200万左右，就能上车白云新城，还是很香的 。
只不过很多房子快近30年楼龄了，4年下来，房价反倒跌了12%，议价空间很大。
机场路板块，早年开发，很多老破旧的步梯房，环境差强人意，价格一片绿油油。
其实吧，白云区遍地工厂，很多做生意的老板，发家后的第一站，就是选的白云新城。
嘉禾望岗：有盘4年涨1.5万/平！
白云新城往北走，就是嘉禾望岗。
早在2001年，港商新世界中国，就在嘉禾望岗连片开发了多个小区，包括 岭南新世界、凯云新世界、新世界嘉云府等。
整个片区，既有云门new park这样的 大盒子商业，也有口碑一流的 华师附中新世界学校的民办学校，还有三线交汇、直达珠城的 嘉禾望岗站。
近4年来，新世界的几个盘，涨幅都还不错， 3-6万/平的价位，皆有选择。上得厅堂，下得厨房。
其中，涨得最好的 改善次新盘凯云新世界，建筑年代在2015年，基本以大户型为主。
2019年，一套约143平南北通透的低楼层3房，成交价不过 4.8万/平。
今年，相似户型成交了一套中楼层，价格冲到了 6.7万/平。
即使刨去楼层等因素，4年涨1.5万/平，也是妥妥的。在稳如老狗的白云楼市，跑出了亮眼的行情。
这个片区是可以入手的， 丰俭由人。
刚需考虑岭南新世界，这也是嘉禾望岗 成交最旺的小区。今年上半年卖出了35套，预算300-400万，可以买到85-90平的紧凑小三房。
改善置换可以看看凯云新世界、新世界嘉云府。
前者基本以130平以上大户型为主，后者则有104-216平3-4房可选，单价5-6万+/平。
之前房产君做过详细的攻略，可以参考： 实探：广州最好卖的二手房小区，业主反价很嚣张！
京溪/同和： 天河外溢刚需的天堂！
往天河方向走，京溪-同和板块，这是白云最靠近天河的片区，6站直达珠江新城的便利，打工人都懂。
这个版块，也算是天河的“平替”了，承接了很多天河外溢刚需客。因此，板块许多小区，涨得有声有色。
其中，“三好学生” 云景花园，涨势喜人。
小区紧靠南方医科大学南方医院，门口就是京溪地铁站，还有培英9年一贯制学校，算不上多牛逼的学校，但好歹解决了小升初的难题。
之前房产君也实探，可以回顾： 成交猛涨122%！卖这个盘的中介，爽飞了
金沙洲：这个盘， 跑赢白云90%的小区
西部靠近佛山的金沙洲，背山靠水，环境优美，是个称职的“睡城”。
这里基本以自住为主，投资客比较少。
2008年后开发的 金域蓝湾、保利西海岸、中海金沙湾、越秀星汇金沙、御金沙， 这些二手楼盘，近4年来，走势都还不错。
尤其是御金沙，背靠浔峰山生态公园，家门口就是浔峰岗地铁口，下楼就是白云广附实验学校......地铁+学校buff，太对刚改的胃口了。
2019年小区成交均价在 3.5万/平，今年站稳 4.5万/平。4年下来，房价涨1万/平，超过白云90%的小区。
两房门槛基本在300万+，三房去到400万+。
罗冲围：这个小区，每天都有业主出货
往西部走， 罗冲围、同德围，绝对是刚需的“淘货天地”。
其中， 罗冲围两个成交大盘， 富力桃园、富力半岛花园， 常年排在广州中心区最好卖二手盘TOP10。
小区的客群，主要来自珠城上班族，以及在广州火车站做生意的小老板。
今年上半年，富力桃园卖出 53套房， 几乎每天都有一个业主，笑咧咧卖掉房子置换。
富力半岛花园，3 00万+就能买到一套江景3房，家楼下就是在建的13号线二期罗冲围站，也是让刚需沦陷的存在。
相比罗冲围，新市和石井板块，有种死猪不怕开水烫的感觉。
前者都是 老破旧房子相互卷，一套比一套难卖；后者不仅远离城市中心，城市面貌也很差，房价也跌得没眼看了。
一番盘下来，可以看到，4年前买了白云的房子，只有50%的业主小赚或持平。
其实吧，白云区是一个 内生型市场，主要靠地缘客和自住改善性驱动， 楼价波动小，缺乏爆点。
是投资客的“坟墓”，但却是刚需客的“天堂”。
怎么买呢，这张图多少道出了一点逻辑。
白云新城、嘉禾望岗，赢面最大，当然，也是白云的房价天花板。
总体来看，白云新城附近的小区，流通性不错。
黄石板块的 白云骏景家园、白云高尔夫花园、祥景花园，景泰板块的 广信白兰花园等，流通性排在全区T0P20。
金沙洲、京溪、黄石、黄边、同和、罗冲围，房价友好，近4年的房价，在 3-7%左右，只能说稳住。
这些地方是可以好好挑挑的， 有地铁、有配套、有环境，性价比很高。
剩下的板块，能避开就尽量避开吧。
你觉得呢？你看好哪些小区？评论区聊聊吧！
如果还有其他问题，但又不知道怎么卖房/买房，下周四晚上8点，来我们直播间聊吧！
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